借名人提供購買房屋的出資憑證，但其與出名人之間對借名登記約定不清的，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，訴請是否能得到法院支持？
“未有借名登記的約定”不能僅憑形式上的理解，而應(yīng)推求其實質(zhì)精神。本案裁判觀點認為，即使雙方就借名購房未簽訂書面借名約定且雙方對借名與否存在爭議，但借名人有充分的證據(jù)證明借名買房關(guān)系成立的（房屋出資、占有使用及房產(chǎn)登記等行為予以推定），也能認定為實際購房人。本案中，公司（借名人）主張借名買房，前員工（出名人）主張房屋屬于公司補助且有公司領(lǐng)導(dǎo)輔助證明，歷經(jīng)一審、二審，法院均認定不屬于借名買房；現(xiàn)經(jīng)公司積極舉證并申請再審，再審法院撤銷原判并最終確認借名買房法律關(guān)系成立，公司為實際購房人。
裁判要旨
借名買房糾紛中，當事人之間無書面借名買房協(xié)議且雙方對借名與否表述各異，若借名人有充分的證據(jù)，如出資憑證、占有使用、房產(chǎn)登記狀態(tài)等足以表明其與出名人之間的借名購房約定確實存在的，也可認定借名買房法律關(guān)系成立，借名人可以訴請確認房屋的所有權(quán)并要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)（該房屋已處分給善意第三人的除外）。
案情簡介
一、銀路達公司系由案外人吉林信托公司等共同出資組建，于2000年成立。孫笑雨作為吉林信托公司的員工被派駐到銀路達公司工作。
二、2000年8月18日，銀工公司與孫笑雨簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》并交付了房屋。2001年1月21日，孫笑雨在建行某支行以自己的名義辦理了房屋按揭貸款。
三、銀路達公司起訴主張訴爭房屋系公司借用孫笑雨名義購買，并訴請孫笑雨及乾坤偉業(yè)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。其提供的證據(jù)有：銀路達公司支付首付款及貸款的支付憑證，且公司一直實際使用該房屋；吉林信托公司關(guān)于處理按揭房給個人事宜的《會議紀要》；吉林信托公司關(guān)于銀路達公司不符合購房條件的《情況說明》。
四、孫笑雨辯稱，因吉林信托公司派其駐京，故為其購買訴爭房屋。銀路達公司支付的按揭款相當于租金�！稌h紀要》的核心內(nèi)容是收回出資并不是收回房產(chǎn)，其愿意按照要求將銀路達公司已支付款項退回。另經(jīng)孫笑雨申請，法院調(diào)取的吉林信托公司及銀路達公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)證人證言均確認訴爭房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為孫笑雨所有。
五、一審法院認定，銀路達公司、孫笑雨雙方無借名買房約定，故判決駁回了其訴請。銀路達公司不服，提起上訴，二審法院維持原判。
六、銀路達公司向北京高院申請再審，并提交了新的證據(jù)，2002年1月25日，乾坤偉業(yè)公司將訴爭房屋差價款6.35萬元退還給銀路達公司。。另，再審法院查明，截至起訴前，孫笑雨未完成產(chǎn)權(quán)登記，且該房屋已經(jīng)出售給第三人。最終，再審法院判決，撤銷一審及二審判決，改判確定銀路達公司為案涉房屋的實際購買人。
裁判要點
再審法院判決撤銷一審及二審判決，改判確定銀路達公司為案涉房屋的實際購買人的原因在于：
一、孫笑雨至本案起訴前未取得訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證
此為再審法院新查明的事實，孫笑雨不滿足該房屋物權(quán)的公示要件。
二、優(yōu)勢證據(jù)規(guī)則判定銀路達公司為實際購房人
再審法院根據(jù)證據(jù)規(guī)則，對銀路達公司是否為實際購買人的證明責任予以重新裁量判斷，并認為吉林信托公司及銀路達公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)證人證言的證明力較低并不予采信，孫笑雨不滿足吉林信托公司《會議紀要》關(guān)于處理按揭房并由個人購買的條件。
三、銀路達公司實際出資并一直占有使用案涉房屋
銀路達公司提交的訴爭房屋首付款及償還貸款支付憑證，交納物業(yè)費、水電費的收據(jù)，乾坤偉業(yè)公司將訴爭房屋差價款退還的進帳單，銀路達公司一直占有、使用訴爭房屋的事實均證明銀路達公司是訴爭房屋的實際購買人。
實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)
前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
1.公司借名個人（職工）購房，要注意保存相關(guān)材料，如該房屋的付款憑證等，并與職工簽訂借名購房協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)；若職工中途離職，則公司需及時與職工協(xié)商該房屋的處理辦法，明確后續(xù)操作程序，以避免未來的可能爭議。
2.公司若出臺關(guān)于職工補助或獎勵措施的制度，則員工應(yīng)根據(jù)制度要求及時響應(yīng)，不可輕信公司領(lǐng)導(dǎo)的允諾，錯過良機導(dǎo)致失權(quán)；遇本案情形，孫笑雨當年可及時讓公司開具證明，明確房屋權(quán)屬。最重要的是需完成房屋登記，取得所有權(quán)。如此，可避免事后發(fā)生公司反悔，以借名買房向職工索要房屋等可能爭議。
3.借名買房糾紛爭議中，借名人承擔較重的證明責任，要積極舉證。其核心要件有二：一是實際付款的客觀事實，二是與出名人之間具有借名買房的主觀合意。
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》
第七十三條 雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據(jù)，但都沒有足夠的依據(jù)否定對方證據(jù)的，人民法院應(yīng)當結(jié)合案件情況，判斷一方提供證據(jù)的證明力是否明顯大于另一方提供證據(jù)的證明力，并對證明力較大的證據(jù)予以確認。
因證據(jù)的證明力無法判斷導(dǎo)致爭議事實難以認定的，人民法院應(yīng)當依據(jù)舉證責任分配的規(guī)則作出裁判。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發(fā)(2014)489號）
十、借名買房的認定和處理
借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應(yīng)當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高法發(fā)[2010]458號）
第十五條 當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。
法院判決
以下為該案在再審法院審理階段，裁判文書中“本院認為”就該問題的論述：
本院再審認為，本案爭議焦點系銀路達公司是否借用孫笑雨之名購買訴爭房屋，是否為實際購買人。
銀路達公司提交的2005年11月7日《會議紀要》第二條內(nèi)容為：為理順資產(chǎn)關(guān)系，決定對銀路達公司和深圳財路達公司按揭房進行處理，此事授權(quán)公司計劃財務(wù)部辦理，本著先內(nèi)后外的原則，按當時按揭價格處理給個人，剔除裝修費，要房人一次性與公司結(jié)清公司已付房款，后續(xù)按揭款項由購房人負責支付。孫笑雨2002年辭職，2005年已不是吉林信托公司職工，從《會議紀要》內(nèi)容中可以看出孫笑雨不具備優(yōu)先購買訴爭房屋的條件，且事后亦未按照《會議紀要》一次性與公司結(jié)清公司已付房款，支付后續(xù)按揭款項，直至本案訴訟之前都未取得訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)證。原吉林信托公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)張xx和姜xx雖稱訴爭房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為孫笑雨所有，該房是對外埠工作的工作人員的補助及獎勵，但《會議紀要》上并沒有上述相關(guān)記載，也沒有公司租用孫笑雨房屋并用按揭款折抵租金的內(nèi)容。孫笑雨亦未舉證證明其與銀路達公司之間存在租賃關(guān)系，故本院認為張xx和姜xx證言的證明力較弱，原判予以采信欠妥。銀路達公司提交的訴爭房屋首付款支付憑證、車位款、裝修費收據(jù)、償還貸款憑單、交納物業(yè)費、水電費的收據(jù)、乾坤偉業(yè)公司將訴爭房屋差價款退還的進帳單、銀路達公司一直占有、使用訴爭房屋的事實均證明銀路達公司是訴爭房屋的實際購買人。因?qū)O笑雨已將訴爭房屋出售，銀路達公司要求其協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請求已經(jīng)無法實現(xiàn)，銀路達公司就此遭受的損失可以另訴予以解決。
案件來源
北京銀路達投資管理有限公司房屋買賣合同糾紛審判監(jiān)督民事判決書[（2016）京民再115號]、[（2015）二中民終字第05686號]
本文來源：問律；公司法權(quán)威解讀