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借名買房,房子到底是誰的?
發(fā)布時間:2018-04-16 15:36:49  瀏覽數:234次

現行法律規(guī)定中,并沒有規(guī)定“借名買房”是違法的。但是,這并不代表借名買房是安全的,借名買房一般存在過戶困難、因登記產權人負債導致房產被查封或執(zhí)行等風險。

一、借名買房的產權歸屬

1、實際出資人與名義產權人之間建立的是委托合同關系,名義產權人為隱名代理,而實際出資人征得名義產權人的同意,要求名義產權人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù),并將房屋產權辦至其名下。

可以理解為,系名義產權人接受實際出資人的委托,為實際出資人的利益,以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關事宜,因此雙方之間形成了一種委托合同關系。

且履行委托合同中,名義產權人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律,未披露實際出資人,因此系基于該委托關系實施的隱名代理行為。

《合同法》第402條規(guī)定:“受托人以自己的名義,在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同,第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的,該合同直接約束委托人和第三人�!�

即隱名代理的受托人在代理權限范圍之內與第三人進行法律行為,其法律后果由委托人承擔�!逗贤ā返�404條規(guī)定:“受托人處理委托事務取得的財產,應當轉交給委托人。”即受托人基于代理行為所取得的財產,有向委托人轉交的義務。

2、根據《城市房地產管理法》第六十條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”之規(guī)定,及《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發(fā)生效力;未經登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定,一般認為,不動產產權實行登記制度,房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

因此,判斷房屋產權歸屬應以產權證為準,房屋產權登記在名義產權人名下,則實際出資人對房產不享有物權權利。

3、訟爭房屋的所有權歸名義產權人所有,實際出資人與名義產權人之間僅存在合同債權,那么,實際出資人可以基于該合同債權,根據《合同法》第404條規(guī)定要求名義產權人將房屋轉交并辦理過戶嗎?對此應區(qū)分情況不同對待。

如果雙方之間的合同關系不存在《合同法》第52條規(guī)定的導致合同無效的情形,則實際出資人可以要求名義產權人履行轉交財產的合同義務,名義產權人必須予以履行,否則將承擔違約責任。

對此違約責任,除非名義產權人已將房屋售予第三人且辦理過戶,否則實際出資人仍可以訴至人民法院,要求名義產權人繼續(xù)履行合同義務,并賠償因延遲履行所造成的損失。

二、借名買房應該注意的問題

借名買房存在非常大的風險,在實踐中不應得到支持和鼓勵,實踐中借名購買經濟適用房等政策性房屋的,屢屢因名義產權人反悔,導致出資人無法取得房屋產權。

而且,因名義產權人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關系,很不重視書面證據的收集和保存,因此出現糾紛時出資人如無法證明購房款系由自己支付,則要求產權人返還購房款也相當困難。下文就是這方面的問題。

1、名義產權人反悔的風險,同樣,如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實,要想取得房屋產權或收回購房款都很困難。

2、在名義產權人領取房產證之后,至將房屋產權過戶給出資人之前,如果名義產權人對他人負有到期不能清償的債務,或存在離婚糾紛,則房產很有可能被查封或拍賣,或者名義產權人發(fā)生意外,可能導致繼承糾紛的產生。

在這種情況下,出資人很難得到房屋,而可能只有要求返還房價款、違約金,不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產。

3、即使名義產權人不存在任何違約及有違誠信的行為,那么將名義產權人名下的房屋轉移登記到真正的產權人名下也要負擔相應的稅費。